その他

過去の取扱事例にもとづくQ&Aです。 これ以外の疑問点やご質問もお気軽にお尋ねください。 こんなことを相談できるのかなと思うようなことでも、法律で解決できることはたくさんあります。また、問題が大きくなる前にご相談いただくことで、容易に解決することもあります。心配なことや疑問に思っていることがありましたら、お早めにご相談ください。

近隣との騒音トラブル

Q

 自宅近くの工場建物の換気扇騒音に悩まされています。市役所の職員に来てもらいましたが、騒音規制法の対象地域ではないとして強い指導をしてもらえませんでした。効果的な方法はあるのでしょうか。

A

騒音規制法は、工場、建設工事、自動車による騒音を行政的に規制するもので、都道府県知事もしくは町村が定めた規制地域内に適用されるものです。しかし、規制地域ではなくても、環境基本法の定める基準を超えていれば、直接事業者に対して訴えることが可能です。住居地域なら一般的に昼間55デシベル、夜間45デシベルを超えていれば環境基準に違反しているといえます。当事務所でも、類似案件で事業者に対して騒音対策をとるよう求めた民事調停事件で消音装置を取り付けるという調停を成立させて解決した事例があります。

一括借り上げ前提のアパート建築

Q

建設会社から、「私どもで30年間、一括借り上げをして賃料を支払いますので、空地にアパートを建設しませんか」と勧誘されましたが、心配ないでしょうか。

A

このような契約は、必ずしも30年間定額の家賃が保証されるわけではなく、将来的には、建設会社から支払われる家賃が減額されることが契約書に書いてありますので注意してください。
また、10年経過したころに、修繕をしないと借り手が見つからないといって、高額な修繕費がかかることが多いです。
さらに、建築する際に、空室のリスクを上乗した建築費用になっている場合があります。アパートの建築は他の業者に頼むから借り上げだけを一括してくださいと申し出ても、多くの業者は、借り上げをしてくれないでしょう。
一括借り上げの契約をする場合は、以上の点を注意してください。

失効した株券

Q

以前、株を購入して株券を譲り受けていましたが、会社に届出をして名義変更することを怠っていたら、株券が電子化されて、株主だと認めてもらえません。どうしたらいいでしょうか。

A

平成21年1月に株券電子化が実施されたため、株券を持っていても、名義書換えをしておらず会社の株主名簿に反映されていないと株主だと主張できなくなります。名義書換えを忘れたまま株券が電子化されて無意味になってしまったというケースが時折あるようです。
このような場合、売主が協力してくれれば共同で会社に申請することで名義書換をすることができます。
売主の協力が得られない場合、株を購入したことを裏づける証拠があれば、売主に対して訴訟を起こして判決を得ることで、名義書換をすることができます。売主が行方不明になっていても、売主の所在を捜した上で見つからなければ、行方不明の売主に対して裁判をして同様に解決をすることができます。当事務所の取扱事例でも、そのような形で解決したケースがあります。

投資被害

Q

証券会社からレバレッジをきかせた投資信託がある,安全であると勧誘されて購入しましたが,元金の大半を失いました。証券会社相手に損害賠償請求できるでしょうか。

A

通常の投資信託は,公社債や株式などを投資対象にし,プロに売り買いを委ねる有価証券取引ですが,レバレッジ(てこ)をきかせた投資信託は,先物取引やオプション取引などデリバティブ(金融派生商品)を投資対象とするため,リスクが高い金融商品です。リスクの説明が不十分であることを証明できた訴訟では被害者に有利な和解が成立し,証券会社に賠償金を支払わせることができた事例があります。投資信託も注意が必要です。

土地の時効取得

Q

自宅の土地の一部が他人名義になっていたことが何十年後かにわかりました。どうすればよいのでしょうか。

A

名義人相手に所有権移転登記手続請求訴訟を提起します。他人の土地でも,自己の所有地として占有を継続していた場合,10年経過すれば占有者は他人の土地を時効取得できます。他人の土地であることを知っていても,20年で時効が完成します。土地の「泥棒」でも権利を取得するのかと疑問に思われるかもしれませんが,名義人が誰か分からず,連絡をとる方法がないまま時間が経過する場合もあり,あながち不合理とは言えない制度です。多くの事例では判決を得て名義変更できています。

借地権者の保護

Q

建物所有目的で,期間30年・更新付の約束で,土地を賃借して,土地上に建物を建てて生活してきました。地代は滞りなく支払ってきました。ところが,期間はまだ20年以上残っているのに,地主さんの代理人という不動産業者から,再開発したいので土地を明け渡してもらいたいとの連絡を受けました。業者の要求に応じなければなりませんか。

A

応じる必要はありません。借地借家法の適用があるからです。